Co si představit pod pojmem skryté vady?
Jsou to faktické závady na nemovitosti, které kupující strana nemohla sama rozpoznat při běžné prohlídce stavby. Myslí se tím vada, která prokazatelně existovala ke dni, od které počala běžet zákonem stanovená lhůta. Skrytá vada je především v případech, kdy strana prodávající záměrně a lstivě vadu zastřela (například praskliny ve zdech, které mohou mít vliv na samotnou stavbu, vada střechy apod.).
Kdo nese zodpovědnost za skryté vady?
Prodávající strana nese odpovědnost za skryté vady ve vztahu ke stavbě spojené se zemí pevným základem, a to po dobu pěti let od jejího nabytí (lhůta pěti let může být po dohodě stran počítána i od jiného data, než od přepsání nemovitosti). Například může být ve smlouvách ujednáno, že pětiletá lhůta začne běžet až od určitého data. V praxi se tato dohoda může ujednat např. u srubových staveb, které si delší dobu sedají a vada by se mohla objevit až déle.
Příklad kdy není vada postihnutelná
Samozřejmě pokud jde o nápadnou vadu, která je vidět na první pohled, tak není tato vada postihnutelná a jde k tíži nabyvatele. V případě, že prodávající na vadu prokazatelně upozorní, především ve smluvní dokumentaci, není už vada později vymahatelná.
Jak postupovat, když se taková vada objeví ?
Pokud se skrytá vada na nemovitosti objeví, je nutné tuto vadu prodávající straně prokazatelně oznámit i s informacemi, jak se vada projevuje a kde se vyskytla.
Strany se mohou dohodnout na smluvním vyloučení odpovědnosti
- Např. v případě zděděné stavby, kde prodávající strana nemusí mít veškeré informace o jejím stavu.
Pokud se tedy chce kupující vzdát svého práva, je nutné tuto dohodu uzavřít písemnou cestou. Je však otázka, zda by v případě sporu byla tato dohoda o vyloučení odpovědnosti na 100% platná, pokud by nebyla přesně definována.
Může dojít ke třem způsobům vypořádání:
- odpovídající slevou
- odstraněním vady
- a u neodstranitelných vad i odstoupením od kupní smlouvy
V případě, že kupující přijdou a oznámí vadu po pětileté lhůtě, není jim přiznáno plnění a lhůta pěti let je brána jako lhůta promlčení.
