Daň z příjmu při prodeji nemovitosti.
Jako prodávající máte povinnost zaplatit daň z příjmů. Povinnost podat daňové přiznání se týká všech lidí, kteří v minulém roce prodali svou nemovitost. Nejzazší termín pro podání daňového přiznání je 31. března.
V jakých případech jste od této daně osvobozeni?
V případě, že nemovitost vlastníte déle než 5 let
Pokud vlastníte nemovitost déle než 5 let od jejího zápisu v katastru nemovitostí.
Upozornění: V roce 2021 došlo ke změně pravidel. Minimální pětiletá lhůta pro osvobození od daně se vztahuje na všechny nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020. U nemovitostí získaných po 1. 1. 2021 se však nově tato lhůta prodlužuje na deset let. Klíčové není datum prodeje, ale okamžik, kdy jste se stali jejich vlastníkem.
V nemovitosti bydlíte alespoň 2 roky
V nemovitosti musíte bydlet alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Bydliště neznamená mít nahlášený trvalý pobyt, ale majitel zde musí hradit energie a služby, nechat si zasílat poštu a případně mít i svědectví sousedů, že se skutečně na této adrese trvale zdržuje.
Prodáváte nemovitost za účelem zajištění bytové potřeby
Pokud prodáváte např. byt 1+1 za účelem koupě většího bytu, tak tyto finanční prostředky můžete použít na koupi nové nemovitosti, popř. její rekonstrukci. Peníze musíte investovat nejpozději do 1 roku následujícího po roce, ve kterém jste tyto prostředky z prodeje obdrželi.
Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví
Při převodu členských práv a povinností v rámci družstva se této dani nepodléhá v případě, že doba mezi nabytím a převodem členských práv a povinností přesáhne dobu 5 let.
Pokud nesplňujete ani jednu z těchto výjimek?
Musíte tento příjem přiznat a zdanit. Učiníte tak v rámci řádného termínu přiznání do 31. března následujícího roku po prodeji.
Příklad:
V roce 2020 jste koupili byt za 3 000 000 Kč a v roce 2024 jste se rozhodli jej výhodně prodat za 4 500 000 Kč. Pokud rozdíl mezi těmito částkami nevyužijete na koupi nové nemovitosti nebo rekonstrukci, budete muset tento příjem zdanit. Zisk činí 1 500 000 Kč, ze kterého je nutné odvést daň ve výši 15 %.
Daňový základ si však můžete snížit uznatelnými výdaji, jako jsou náklady na rekonstrukci, opravy, provize realitní kanceláři nebo jiné výdaje související se zhodnocením nemovitosti. Všechny tyto náklady je nutné řádně doložit. Rekonstrukce provedená svépomocí bohužel uznatelná není.
Příklad (dědictví)
- Zdědil jste byt, který byl v dědickém řízení oceněn na 3 000 000 Kč.
- Prodáte ho za 4 000 000 Kč.
- Zisk je 1 000 000 Kč → z toho odvedete 15 % daň (150 000 Kč).
- Pokud jste ale například investoval do rekonstrukce 200 000 Kč, můžete je odečíst a daň platíte jen ze zisku 800 000 Kč.
Obchodního majetku se osvobození netýká
Všechny případy osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti se týkají pouze fyzických osob. Pokud jste podnikatelem a nemovitost je zahrnuta do obchodního majetku, nebo do obchodního majetku alespoň jednoho z podnikajících manželů v případě společného jmění, pak jste povinni zaplatit daň z příjmů vždy a žádné osvobození se vás netýká.
Prodej nemovitosti a DPH
Kromě daně z příjmů může prodej nemovitosti podléhat i DPH, ale pouze za určitých podmínek. Fyzické osoby, které nejsou plátci DPH, tuto daň neplatí – nejčastěji ji k ceně připočítávají developeři.
U bytů a domů se DPH vztahuje na prodej do pěti let od dokončení nebo zásadní rekonstrukce s novou kolaudací. Poté jsou osvobozeny. Někteří plátci DPH však mohou prodej s daní upřednostnit kvůli odpočtům.
U pozemků se DPH uplatňuje, pokud:
- tvoří funkční celek se stavbou podléhající DPH,
- jde o stavební pozemky (včetně těch s inženýrskými sítěmi).
Každý případ je individuální a vyžaduje důkladnou analýzu. Pokud si nejste jistí, můžete svůj konkrétní případ konzultovat se svým účetním nebo mi zavolat – společně najdeme vhodné řešení.
