Otázku, zdali je nyní vhodný čas koupit či prodat nemovitost, si jistě klade mnoho lidí. V době, kdy je rekordní inflace, ceny energií atakují maxima a hypoteční úvěry se zdají téměř nedosažitelné, panuje v lidech pochopitelná nejistota. Pojďme se na současnou situaci a realitní trh podívat trošku podrobněji.
Vývoj cen nemovitostí má tři fáze, které se čas od času střídají.
- Fáze růstu, která trvala posledních několik let (můžeme na ní na chvíli zapomenout)
- Fáze stagnace, kterou jsme pocítili od zahájení válečného konfliktu na Ukrajině
- A fáze zlevňování, kterou jsme zažili například v době recese přibližně od roku 2008 a s největší pravděpodobnosti bude pokračovat také v roce 2023
Tyto „vlny“ se nejméně dotýkají nemovitostí, které se nacházejí takzvaně na dobré adrese. Byty a domy v atraktivních lokalitách nejsou tak náchylné na ekonomickou realitu. Tam, kde je vysoká zaměstnanost a lidé berou nadprůměrné platy, se nemovitost vždy prodá za dobré peníze. Nejedná se přitom jen o rezidenční bydlení, ale i o oblíbené lokality k rekreaci.
Oproti tomu existují místa, která hodnotu nemovitosti nezvyšují, a zájem o bydlení tam není takový. V tom případě je cenotvorba více závislá na všeobecné ekonomické situaci a mělo by se zohlednit v konečné ceně nemovitostí.
Česká ekonomika je z velké míry závislá na exportu, a proto se jí události na světových trzích výrazně dotýkají. Typicky se zmiňuje autoprůmysl, pro který vyrábí řada společností v zemi. Některé výrobní závody mají navíc zahraničního vlastníka.
Je ideální doba ke koupi nemovitosti?
Podle některých významných investorů – je ideální doba ke koupi nemovitosti v době, kdy se ekonomika dostává do recese, nebo je dokonce krize. O tom, že krize přichází, napoví třeba to, že klesá HDP. Naopak stoupá nezaměstnanost, rozpočty států se dostávají na rekordní hodnoty, roste inflace a akciový trh klesá. A do takové situace se právě dostáváme. Už nyní jste nejspíš zaregistrovali výrazný pokles cen nemovitostí, nejenom v Pardubicích.
Přemýšleli jste nad tím detailněji? Co to dnes znamená, pokud jste kupující? Pokusím se vám vysvětlit některé rozdíly v číslech.
Příklad prodeje bytu z praxe. Byt 2+KK v Pardubicích.
Leden 2022 – byt 2+KK byl prodán za 3 950 000 Kč.
- Cena bytu 2+KK, kterou naše RK realizovala v lednu 2022 byla 3 950 000 Kč. Hypotéku si vzal klient na 3 160 000Kč, vlastní zdroje 790 000 Kč, úroková sazba? Sympatických 3,49 % p.a., a splátka hypotéky 14 173 Kč/měs.
Leden 2023 – stejný byt za 3 100 000 Kč
- Dnes jsou byty o stejné dispozici i velikostí za cenu 3 100 000Kč. A jak je to s úrokovou sazbou? Vzpomenete si, kdy naposledy ČNB výrazným způsobem upravila podmínky? Repo sazba vstoupila v platnost 24.6.2022. Je to tedy více jak 7měsíců, kdy proběhlá zásadní změna a od této doby, je vše v rukou komerčních bank, které pracují s „marží“. Současná situace dovoluje některým komerčním bankám fixovat sazby na 5,79%p.a. Rozdíl ve splátce hypotéky je tedy 399Kč/měs. u stejného bytu. Navíc UniCredit Bank aktuálně nabízí sazbu 5,69% p.a. s 10ti letou fixací.
Paradoxně, u stejného bytu ke dnešnímu dni byste získali o 837 000 Kč více, což znamená, že nákup stále stojí za to, i přestože je sazba hypotéky o dost vyšší. Podle všeho to tak vypadá.
Přemýšleli jste o aktuální situaci tímto způsobem? A nyní přichází klíčový dotaz: Kupovali byste stejný byt v letech 2021/2022, pokud byste měli tyto informace? Samozřejmě můžete také uvažovat o tom, že si počkáte, až dosáhnou ceny nemovitostí pomyslného dna. Nicméně většinou takové období zmizí rychleji, než ho budete schopni zaregistrovat.
Jaká je aktuální cena vaší nemovitosti?
